Een vergissing in de splitsingsakte komt voor risico van de eigenaren die de onroerende zaak hadden gesplitst. Zo oordeelde de Rechtbank Amsterdam in haar uitspraak (ECLI:NL:RBAMS:2018:8705)
Feiten
In 2007 is een gebouw gesplitst in appartementsrechten. De eigenaren van het gebouw zijn eigenaar gebleven van de begane grond en de bovenliggende woonappartementen hebben zij verkocht. Hoewel ten tijde van de splitsing op de begane grond een horecagelegenheid was gevestigd, is in de splitsingsakte een horecaverbod opgenomen.
Per 1 januari 2017 hebben de eigenaren van de begane grond (hierna: “eigenaren”) de bedrijfsruimte verhuurd aan een wijnbar. De VvE heeft als gevolg hiervan onder meer gevorderd het gebruik als wijnbar te staken. Als verweer hiertegen hebben de eigenaren aangevoerd dat de eisen van redelijkheid en billijkheid eraan in de weg staan dat de VvE een beroep doet op het horecaverbod. Sinds de splitsing waren er immers onafgebroken horecagelegenheden aanwezig op de begane grond.
Oordeel Rechtbank Amsterdam
Volgens de Rechtbank kan het onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de VvE naleving van het horecaverbod vordert. De eigenaren zijn ervan uitgegaan dat zij zonder bezwaar de bedrijfsruimte konden verhuren aan een horecaondernemer. De bewoners hebben namelijk niet eerder naleving van het verbod gevorderd. Daartegenover staat dat het horecaverbod wel is overtreden. De bewoners hadden in al die jaren geen overlast gehad van de horecagelegenheden die zich hadden gevestigd op de begane grond. Zij hebben dan ook geen reden gehad om beroep te doen op het horecaverbod, totdat de wijnbar kwam en meer overlast veroorzaakte.
De vraag is nu of deze rechtsuitoefening naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Als uitgangspunt geldt dat het redelijk en billijk is dat iemand die een recht heeft, dat ook uitoefent en dat dit alleen in bijzondere gevallen anders kan zijn. Dat de VvE niet eerder een beroep op het horecaverbod heeft gedaan, leidt niet tot verval van dat recht. Gezien de belangen over en weer kan ook niet gesteld worden dat dit naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De wijnbar vormt een duidelijke, zwaardere belasting voor de bewoners dan de eerdere ondernemingen en zij hebben dan ook een rechtmatig belang bij naleving van het horecaverbod.
Het komt dus voor risico van de eigenaren dat zij zich niet hebben gerealiseerd dat er een horecaverbod was opgenomen in de splitsingsakte. Zij hebben meegewerkt aan het tot stand komen van de splitsingsakte, ook al was het horecaverbod een vergissing.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de vastgoed specialisten van VDB Advocaten Notarissen